A compra de uma casa está quase sempre associada a um sentimento de felicidade, de realização pessoal e de concretização de um projeto de vida. Mas essa conquista traz consigo um dissabor inevitável: os impostos.
Logo na aquisição, pagamos o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas) e o IS (Imposto do Selo). Já enquanto proprietários, pagamos anualmente o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e ainda, mediante certas condições, o AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis). Poderíamos pensar que, com isto, estaríamos livres das tributações. No entanto, quando decidimos vender o imóvel, somos novamente chamados a contribuir: desta vez, através da tributação em IRS sobre as mais-valias obtidas.
A mais-valia é o ganho que resulta da diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi vendido e o valor pelo qual foi adquirido. O cálculo faz-se de forma objetiva: ao valor da realização (ou seja, o preço da venda) subtrai-se o valor da aquisição (ou seja, o preço da compra), devidamente atualizado por aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda. Ao valor obtido deduzem-se ainda encargos com a valorização do imóvel (como obras devidamente comprovadas com faturas), despesas com a transmissão (como comissões imobiliárias, escritura, certificação energética) e impostos pagos na aquisição, nomeadamente IS e IMT. Chegados ao valor apurado, apenas 50% deste será tributado.
O momento em que se considera obtido o ganho é, em regra, o da alienação do bem, contudo a tributação só acontecerá no ano seguinte, em sede de IRS, e as taxas aplicáveis dependerão do montante calculado e do seu escalão de rendimentos (tratando-se, portanto, de um rendimento sujeito a englobamento).
Existem, contudo, formas de se estar excluído desta tributação. A mais relevante é o reinvestimento em habitação própria e permanente. Isto significa que, se a casa vendida era a sua residência habitual e se o valor da venda for reinvestido noutra habitação com o mesmo fim, é possível não pagar imposto sobre essa mais-valia ou, pelo menos, ter uma redução muito significativa.
Para que esta exclusão de tributação seja aplicável, é necessário cumprir cumulativamente algumas condições, entre elas: o imóvel vendido deve ter sido, nos 12 meses anteriores à venda, a sua habitação própria e permanente; o valor da venda, depois de deduzido eventual empréstimo bancário, deve ser reinvestido num novo imóvel com o mesmo destino, seja por aquisição, construção ou realização de obras de ampliação ou melhoria; esse reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses antes e os 36 meses após a alienação. Devido a este lapso temporal, é imprescindível que manifeste essa intenção na declaração de IRS relativa ao ano da venda, pelo que é fundamental o acompanhamento de um contabilista ou consultor da sua confiança.
Se estas condições não forem cumpridas, poderá perder o direito à isenção e pode haver lugar a tributação retroativa com penalização.
Para além do que se explicou, existem ainda outras formas de exclusão. Por exemplo, se tem 65 ou mais anos ou está reformado, pode optar por reinvestir o valor da venda do seu imóvel num produto financeiro destinado à sua reforma, como seguros de vida, fundos de pensões abertos, entre outros. Esta opção tem também regras próprias e prazos que devem ser cumpridos com atenção.
Cada situação tem as suas especificidades, e num tema que envolve valores tão elevados como o património imobiliário e a carga fiscal associada, o melhor é contar com aconselhamento jurídico e fiscal antes de tomar decisões. Um bom planeamento pode fazer toda a diferença!