Durante meses falou-se num “novo panorama” para a habitação em Portugal, um conjunto de medidas que, mais do que incentivar a compra, procurava atacar o verdadeiro problema: a falta de habitação, agravada por uma procura crescente.
Depois de muita expectativa, o diploma foi finalmente publicado através do Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio, que tornou concreta uma das medidas mais debatidas: a possibilidade de aplicar IVA a 6%, em vez de 23%, em certas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação.
Convém, no entanto, começar pelo essencial. Na construção e na reabilitação, o IVA continua a ser, por regra, 23%. O que mudou foi a criação de um regime excecional, aplicável apenas a empreitadas e apenas quando o imóvel se enquadra num destino específico, cumprindo requisitos cumulativos.
São dois os destinos previstos: venda para habitação própria e permanente (HPP) do adquirente ou arrendamento habitacional.
No primeiro cenário, o da venda para HPP, a taxa reduzida só pode aplicar-se, se o imóvel for vendido para habitação própria e permanente e se o preço de venda não exceder 660.982 euros. Além disso, a venda tem de ocorrer no prazo máximo de 24 meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização. Por fim, é necessário que no
título aquisitivo (escritura ou documento particular autenticado) conste a menção expressa ao enquadramento do IVA a 6%.
No segundo cenário, o do arrendamento habitacional, exige-se que a renda seja igual ou inferior a 2.300 euros mensais, que o arrendamento se enquadre na isenção prevista no artigo 9.º do CIVA, que o primeiro contrato se inicie até 24 meses após a documentação relativa ao início de utilização e que o imóvel permaneça arrendado, no total, por pelo menos 36 meses (seguidos ou interpolados) nos primeiros cinco anos. Além disso, os contratos têm de ser devidamente comunicados à Autoridade Tributária e existem limitações relacionadas com subarrendamento acima do limite legal.
Em ambos os casos, o regime aplica-se a empreitadas relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 (por licenciamento, comunicação prévia ou ato equivalente, quando aplicável).
A questão prática é: e se as condições não forem cumpridas? Sempre que não se verifique alguma condição do regime (podemos falar de incumprimento de prazos, manutenção do destino, ou outro) o sujeito passivo do imposto deve regularizar o IVA em falta a favor do Estado, razão pela qual, se isto não estiver bem acautelado no contrato de empreitada, a discussão sobre quem suporta o custo aparece mais cedo ou mais tarde.
Quanto à venda para HPP, existe outra particularidade: se o imóvel não for afeto a HPP pelo comprador dentro do prazo legal, aplica-se um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável, suportadopelo mesmo. Aqui, o risco principal cai no comprador, e isto deve ser explicado com clareza antes de assinar qualquer documento.
Em suma: o IVA a 6% pode ser uma oportunidade real, mas não é um “bónus automático”. É um regime técnico, feito de limites, prazos e prova. É aqui que o planeamento e a prevenção fazem toda a diferença.
Artigo de opinião escrito por: Rute Cravo – Solicitadora