A escritura (ou documento particular autenticado – “DPA”) é muitas vezes vista como o momento mais importante de um negócio de compra e venda. Mas, na verdade, é no contrato-promessa de compra e venda (CPCV) que se fixa o essencial: prazos, riscos, documentos e consequências. É aí que se que se clarifica quem assume o risco quando o crédito atrasa, quando faltam documentos, quando há ónus por cancelar, ou quando a entrega não acontece como ou quando o comprador imaginava. Para o comprador (quer compre para habitação própria e permanente ou para investimento), assinar “de cruz” não pode ser opção. Deixo, por isso, cinco cláusulas (ou ideias) que, na prática, ajudam a protegê-lo e a evitar surpresas dispendiosas.
A primeira relaciona-se com a denominada cláusula de financiamento. Se a compra depende de crédito, isso deve constar expressamente como condição no CPCV, com prazo e consequências. Sem esta cláusula, o promitente-comprador pode ver-se na posição ingrata de não ter o crédito aprovado e, ainda assim, ficar em incumprimento. O contrato deve prever montante mínimo, prazo para aprovação e o que acontece se o crédito não for concedido por motivo não imputável ao comprador.
A segunda cláusula, relaciona-se com a correta identificação do imóvel. A segurança do negócio começa na confirmação, por documentos, do que se está a comprar. Certidão do registo predial, caderneta predial, licença de utilização (ou fundamento de dispensa, quando aplicável) e certificado energético são essenciais para confirmar e descrever corretamente o imóvel. Idealmente, devem ser entregues ao promitente-comprador e ficar anexos ao CPCV, rubricados por todos os outorgantes.
Em terceiro lugar, é fundamental a menção a ónus e encargos. Falamos de hipotecas, penhoras, usufrutos ou até arrendamentos. O CPCV deve prever que o imóvel será transmitido livre de ónus ou encargos e que o vendedor assegura os respetivos cancelamentos. Se, por acordo, existir um ónus que se mantém (com eventual ajustamento do preço), isso deve constar expressamente.
A quarta cláusula relaciona-se com a questão dos prazos: não basta dizer “a escritura será feita no menor prazo possível. O CPCV deve fixar data-limite (ou janela temporal), prever prorrogação em casos justificados e indicar deveres de cooperação: quem marca, como comunica a data, que documentos devem ser entregues, pedidos de distrates e contactos com o banco.
Por fim, temos a entrega do imóvel. A entrega de chaves e a posse devem estar alinhadas com a escritura (ou com a data acordada) e deve ficar claro o estado do imóvel e o que está incluído (equipamentos, móveis, etc.). É prudente prever vistoria antes da escritura e indicar, por escrito, o que fica no imóvel (pode ser útil anexar fotografias ao CPCV).
Não podia terminar sem um “extra” que não é extra: a forma. Por mais bem redigido que esteja o CPCV, se este não estiver devidamente formalizado, pode tornar-se vulnerável em caso de litígio. Por isso, é essencial fazer o reconhecimento presencial das assinaturas, pois a falta desta formalidade pode levar, em tribunal, a discutir a validade do contrato, com consequências sérias para quem já entregou sinal e organizou a vida com base no contrato.
Num mercado onde tantos negócios se fazem com urgência, o CPCV é muitas vezes tratado como um obstáculo ou como um ato menor. Na prática, é o contrário: quanto mais claro, completo e formalmente válido for o contrato, menos tempo se perde em conflitos e tribunais.
Nota: estas são orientações gerais; a redação adequada depende do tipo de imóvel e do negócio, sendo recomendável validação caso a caso.