No artigo anterior falei sobre a aplicação do IVA a 6% em determinadas empreitadas de construção e reabilitação. Contudo, o novo diploma sobre habitação não se limitou a criar incentivos à construção, trouxe também alterações relevantes ao regime das mais-valias imobiliárias, procurando incentivar a colocação de mais imóveis no mercado de arrendamento.
Convém, como sempre, começar pelo essencial: quando uma pessoa vende um imóvel por um valor superior àquele pelo qual o adquiriu, pode existir uma mais-valia sujeita a IRS. Em regra, tratando-se de um residente fiscal em Portugal, apenas 50% do ganho apurado é considerado para tributação, sendo englobado com os restantes rendimentos.
Já existia, contudo, uma exclusão bem conhecida: quando é vendida uma habitação própria e permanente e o respetivo valor de realização é reinvestido noutra habitação com o mesmo destino, dentro dos prazos e condições legais, a mais-valia pode ficar total ou parcialmente excluída de tributação.
O que mudou foi a criação de uma nova possibilidade de reinvestimento, agora orientada para o arrendamento habitacional. Passaram a poder ser excluídos de tributação os ganhos resultantes da venda de outros imóveis destinados a habitação, desde que o valor obtido seja reinvestido na aquisição de imóveis, situados em Portugal, destinados ao arrendamento habitacional com renda moderada. O regime aplica-se às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
Ao contrário do regime já existente, o imóvel vendido não tem de ser a habitação própria e permanente do proprietário. Pode tratar-se, por exemplo, de uma segunda habitação ou de um imóvel anteriormente arrendado. Por sua vez, o imóvel adquirido não se destina à residência do proprietário, mas à sua colocação no mercado de arrendamento.
Não basta, contudo, reinvestir apenas o valor da mais-valia. Deve ser reinvestido o valor obtido com a venda, depois de deduzida a amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel. Quando o reinvestimento seja apenas parcial, a exclusão de tributação é reduzida na mesma proporção.
Quanto aos prazos, o reinvestimento pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda, devendo essa intenção ser indicada na declaração de IRS relativa ao ano da alienação. Por outro lado, o imóvel adquirido deve ser arrendado, em regra, no prazo de seis meses após o reinvestimento ou após a realização da mais-valia, se esta ocorrer posteriormente.
A renda mensal não pode ultrapassar o limite legalmente considerado moderado, atualmente correspondente a 2.300 euros, sem prejuízo de futuras atualizações. Durante os primeiros cinco anos, deve permanecer arrendado por, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, não podendo ser vendido ou doado nesse período.
Com tantas condições, a questão que vem à cabeça é: o que acontece se não forem cumpridas? A falta de arrendamento, a cobrança de uma renda superior ao limite, a venda antecipada do imóvel ou o incumprimento do período mínimo podem determinar a perda do benefício e a posterior tributação da mais-valia, acrescida, quando aplicável, de juros.
Mais uma vez, tal como sucede com o IVA a 6%, o incentivo fiscal existe, mas só um planeamento cuidado permite garantir que a oportunidade de hoje não se transforma num imposto inesperado amanhã.
Artigo de opinião escrito por: Rute Cravo – Solicitadora.